+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как правильно выбрать офис для вашего бизнеса

Содержание

Как правильно выбрать и снять хороший офис?

Как правильно выбрать офис для вашего бизнеса

Если вы решили снять офис, не торопитесь арендовать первое попавшееся помещение. В вопросе выбора офиса много подводных камней, о которых мы сейчас расскажем.

Прежде, чем снять офис…

Если вы только начали заниматься бизнесом, не спешите арендовать офис. Возможно, первое время вам будет лучше ездить к клиентам самостоятельно или принимать звонки и заявки дома.

Многие люди годами работают дома или арендуют место в коворкинг-центрах, и не снимают полноценный офис.

Последний требует постоянных затрат, и пока ваш бизнес не имеет стабильных и постоянных оборотов – арендовать офис преждевременно.

Если вы активно растете и вам нужно помещение для размещения команды или приема клиентов – определите:

  • Сколько человек будут работать в офисе. На каждого сотрудника требуется минимум 6 кв. метров площади. Если у вас 10 человек, нужно искать офис минимум 60 кв.м.
  • Нужен ли вам отдельный кабинет? Если нужен – ищите в качестве офиса блок минимум из 2-3 комнат в зависимости от числа сотрудников, желания сделать переговорную или комнату для отдыха.
  • Нужен ли вам имиджевый офис? Если вам важно производить на клиентов определенное впечатление, ищите офис в новых офисных центрах города. Варианты размещения в жилых домах, в подвалах и цокольных этажах вам не подойдут.

Итак, вы определились с базовыми параметрами офиса – площадь, количество комнат, уровень офисного центра. Пора подробно поговорить о критериях выбора офиса.

Критерии выбора офиса

Расположение
Проверьте, имеются ли рядом с офисом остановки общественного транспорта, станции метро, удобно или нет добираться до офиса из разных районов города.

Замерьте, сколько времени вам потребуется на поездку из дома до офиса. Чем меньше времени вы будете терять, тем лучше.

Чем удобнее будет добираться до офиса вашим сотрудникам – тем проще вам будет нанимать персонал.

Парковка и пробки
Проверьте, удобно или нет парковаться рядом с офисом. Есть ли парковка для арендаторов и сколько стоит там место. Насколько серьезные пробки бывают рядом с офисным центром. В нашем городе в один из офисных центров отказываются ездить курьеры, поскольку там в пробках можно потерять уйму времени.

Уровень отделки
Проверьте, что в помещении открываются все окна, работают розетки, освещение, кондиционер, замки в дверях. Это особенно важно в старых зданиях.

На крайних этажах обратите внимание на потолки – крыша может протекать.

В одном из офисов, которые мне приходилось видеть, арендодатель сразу предупредил, что окна не открываются, а если их попробовать открыть – рамы могут выпасть на улицу!

Наличие конкурентов в офисном центре
Если в офисном центре есть ваши косвенные или прямые конкуренты – откажитесь от аренды.

Вероятно, вам не хочется, чтобы ваших сотрудников переманивала другая компания, конкуренты видели ваших клиентов и т.д. Наоборот, положительным является наличие в офисном центре ваших смежников.

Например, рядом снимает офис компания по разработке сайтов, а вы занимаетесь контекстной рекламой. Коллеги могут направлять вам клиентов.

Услуги, входящие в стоимость аренды
Идеально, если вам посчитают стоимость аренды со всеми расходами – на электричество, воду, отопление, уборку, вывоз мусора, охрану. Но очень часто эти услуги приходится оплачивать отдельно.

Безопасность
Уточните, какой уровень охраны в офисном центре. Круглосуточно работает охрана или нет. Сдается офис на сигнализацию или нет. Есть пропускной режим или нет.

Возможности расширения площади
Узнайте, как часто сменяются арендаторы и будет ли вам просто в будущем арендовать офис большей площади в том же здании. Это важно, если вы планируете активно развиваться.

Режим работы офисного центра
Идеальная ситуация – возможность круглосуточного доступа в офис, в том числе по выходным. Но часто офисный центр имеет жесткий режим работы, который вам придется учитывать в своей деятельности.

Наличие кафе рядом
Посмотрите, есть ли недорогие кафешки рядом с офисом. Вам и вашим сотрудникам нужно где-то обедать. Кроме того, в кафе можно проводить встречи.

Наличие мебели
Ряд офисов могут сдаваться с мебелью. Это хороший вариант, если вы не хотите вкладываться в покупку мебели. Особенно удобны офисы с мебелью начинающим предпринимателям, когда вы не знаете, пойдет ли дальше дело. Если не пойдет – не нужно будет думать, куда девать мебель.

Подводные камни при аренде офиса

  1. Цена без НДС. В ряде случаев владельцы помещений указывают цены без НДС. По факту вам придется платить на 18% больше, чем вы планировали.
  2. Дополнительные услуги.

    После заключения договора на аренду офиса вы узнаете, что в стоимость аренды входит только физическая аренда самого помещения, а за охрану, коммунальные услуги, уборку помещения, мусора и многое другое нужно доплачивать.

    Поэтому убедитесь, что в договоре на аренду четко указано, сколько вы платите за аренду, охрану, уборку, ремонт и обслуживание помещения и прочие услуги.

  3. Парковка за доплату. В ряде офисных центров вам могут предложить закрепление парковочного места за вашим автомобилем. Заранее узнайте, сколько это стоит, иногда расценки не самые демократичные.

  4. Провайдеры. В офисном центре может быть только один провайдер Интернета или несколько, но «дорогих». Заранее узнавайте, в какую сумму вам обойдется доступ в Интернет и услуги связи.
  5. Пени. Часто владельцы помещений могут указывать в договоре большие пени за несвоевременную оплату офиса.

    Норма по рынку – порядка 0,1%, если с вас просят больше – просите снизить цифру в договоре.

  6. Если вы будете оплачивать электроэнергию и прочие услуги по счетчикам, в первый день аренды снимите показания счетчиков и документально зафиксируйте их.

  7. Если вы снимаете офис как субарендатор, убедитесь, что владелец помещения не против субаренды офиса. Это касается в том числе съема рабочего места в офисе какой-либо компании.
  8. Проверяйте документы у собственника! Если документов у арендодателя нет – откажитесь от аренды.

  9. Не снимайте в качестве офиса квартиры, которые не переведены в разряд коммерческих помещений. Размещение офисов в жилых квартирах незаконно, но практикуется.
  10. Укажите в договоре, в каких случаях и на сколько арендодатель может повышать арендую ставку, и что происходит в случае, если арендатор не согласен с повышением тарифов.

  11. Укажите в договоре, что арендатор имеет право преимущественной аренды офиса после окончания срока аренды. Иначе ваш офис могут сдать другой компании, а вы об этом даже не узнаете.
  12. Доступ в офис. Многие офисные центры работают по жесткому графику и в нерабочее время попасть в офис нельзя. Если график вашей работы не совпадает с графиком работы офисного центра – откажитесь от аренды.

Внимательно читайте договор аренды и консультируйтесь с юристом до его заключения. Это убережет вас от многих неприятных сюрпризов в будущем.

Советы, как арендовать хороший офис

Напоследок – несколько лайфхаков.

Не ищите самые дешевые офисы. Как правило, они имеют существенные изъяны. Недалеких людей, которые будут сдавать хороший офис задешево, на рынке нет. Ищите офис под свои потребности, и платите рыночную цену.

Перед тем, как арендовать офис, поговорите с будущими соседями. Узнайте у них об арендодателе. Как правило, с вами охотно побеседуют и расскажут про все особенности. Например, в одном из офисных центров мне рассказали так много интересного, что арендовать там помещение расхотелось.

Не арендуйте офисы на последних этажах, а также в подвалах или цокольных этажах. В первом случае высоки риски пострадать от протекшей крыши, во втором – получить депрессию от отсутствия света. Кроме того, мало кто из сотрудников захочет работать в «подземельях».

Приезжайте смотреть офис в часы пик – когда на улице пробки и мало мест на парковке. Так вы оцените реальное время, которое вам потребуется на дорогу до работы и поиск места для своей машины.

Полезные статьи по теме:

Рекомендуем

Как планировать свое время?

Все чаще сталкиваетесь с нехваткой времени? Стараетесь все успеть, но мелкие заботы отвлекают от важных дел? Может быть, Вы просто не знаете, как …

Как правильно делегировать полномочия?

Делегирование – это передача части полномочий, работы другим сотрудникам с целью освободить себя от рутины и получить время на выполнение более …

Источник: https://www.kadrof.ru/st-office-choice.shtml

Как правильно выбрать офис: практические советы арендаторам

Как правильно выбрать офис для вашего бизнеса

Для того, чтобы подбрать идеальную офисную площадь, необходимо верно задать параметры поиска.

Результат выбора напрямую зависит от финансовых факторов, геолокации, а также от совокупности дополнительных характеристик, которыми определяется идеальное офисное пространство для вашего бизнеса.

Мы подготовили пошаговую инструкцию и практически советы о том, как правильно выбрать и снять офис с максимальной пользой и комфортом. 

Площадь

Площадь помещения рассчитывается, исходя из количества сотрудников и перспектив роста компании. Нормы СанПиН по площади для работы в офисе составляют от 4,5 до 6 м² на человека.

Не стоит пытаться вместить 30 человек на 100 м², так как некомфортные условия будут значительно снижать работоспособность коллектива. Также не стоит оставлять лишнее пространство, если вы не планируете расширяться:15 человек на 250 м² (16.

7 м² на человека) – неразумная трата места и средств.

Стоимость аренды

Всегда оценивайте свой бюджет при выборе офиса. Какую максимальную сумму вы готовы отдавать за аренду каждый месяц? Именно от ценового диапазона зависит класс здания («A», «B», «C», «D»), а также дополнительные услуги бизнес-центра, такие как клининг, парковка и т. д.

Совет эксперта: чтобы избежать неприятных сюрпризов, сразу уточняйте, что включает в себя арендная ставка: эксплуатация, коммунальные платежи и т.д.

Расположение

Если у вас нет никакой привязки к определенным районам или станциям метро, то вы легко можете расширить зону поиска. Если же ваш бизнес предполагает, что офис будут посещать клиенты, то стоит обратить внимание на объекты, расположенные в местах с удобной транспортной доступностью и близостью к метро.

Совет эксперта: для офисов продаж особенно важен внешний вид, так как гости в первую очередь обращают внимание на визуальные факторы, что формирует первое впечатление о компании. Поэтому для такого сегмента бизнеса важна удобная транспортная развязка и качественный ремонт.

Планировка

Вечный спор между кабинетной и открытой (open space) планировками длится уже не первое десятилетие. Как известно, open space – это единое пространство, не разделенное на зоны, где сотрудники могут тесно взаимодействовать друг с другом и с руководством.

 Отталкивайтесь от сферы деятельности компании: если частые телефонные разговоры составляют большую часть рабочего процесса, то лучше арендовать офис, разделенный на кабинеты или хотя бы кубиклы.

Для IT-компаний, студий дизайна или рекламных агентств вполне подойдет open space.

Совет эксперта: старайтесь выбирать офисы смешанной планировки, то есть как с большими зонами open space, так и с выделенными кабинетами, тогда для всех отделов найдется подходящее место.

Атрибутика

К дополнительным требованиям относятся: мебель, кухня, санузел, качество отделки, наличие парковки, видовые характеристики (панорамные окна, высокий этаж), определенный стиль интерьера и т.д. Если подобные параметры являются для вас принципиальными, их лучше заранее оговорить.

Совет эксперта: также сразу уточняйте о наличии и особенностях охранной системы здания. От этого зависит не только ваша безопасность, но и время работы бизнес-центра, допуск по выходным и во внерабочее время.

Инфраструктура

Наличие рядом насыщенной инфраструктуры будет огромным плюсом. Рестораны, банки, магазины, фитнес-клубы, кинотеатры – все это сказывается на комфортных условиях как работы, так и отдыха во внерабочее время.

Совет эксперта: если наличие конкурента по соседству может сыграть для вас злую шутку, как, например, в сфере красоты или ритейла, то имейте в виду и этот фактор.

Назначение

Конечно, важно учитывать и назначение помещения, будь это гостиница, торговля или салон красоты. На такие нюансы как наличие высоких потолков, отдельного входа, касс и т.д. стоит обращать внимание в первую очередь

Совет эксперта: не забудьте обговорить с собственником возможность внесения изменений в планировку и внутреннюю отделку помещения.
Также сразу уточняйте условия предоставления арендных каникул, т.е. возможность не платить аренду на период ремонтных работ, которые обычно обходятся арендатору даже дешевле месяца аренды.

Самостоятельно

После того как вы определились, что именно нужно, изучите варианты, предлагаемые на рынке. Для этого воспользуйтесь различными досками объявлений, на которых представлены тысячи различных предложений.

Недостатки способа: высока вероятность натолкнуться на мошенников и впустую потратить время на оценку всей информации, которой наполнен интернет.

Обратиться в агентство

Современные агентства уже давно не берут комиссии с арендаторов. Профессиональные брокеры в курсе всех актуальных предложений рынка и знают как правильно выбрать офис под любой вид коммерческой деятельности.

Кроме того, благодаря личным связям, опытные специалисты могут предложить уникальные варианты, которыми не располагают интернет-источники.

Агентства сотрудничают исключительно с проверенными управляющими компаниями и надежными партнерами в лице собственников объектов, а также предоставляют полное сопровождение сделки аренды. Все это значительно облегчает весь процесс и сэкономит время.

Источник: https://bcinform.ru/news/kak-pravilno-vyibrat-ofis.html

Как выбрать идеальное помещение под офис

Как правильно выбрать офис для вашего бизнеса

Критерии поиска офисного помещения

Итак, вы выбираете помещение под офис Компании МейТан. Ваше воображение рисует просторные светлые комнаты, непрерывный поток заинтересованных покупателей и постоянно растущий товарооборот.

Это очень правильная визуализация! Однако, как показывает практика, найти такое идеальное помещение может быть очень непросто. Поэтому не стоит торопиться. Лучше детально оценить все возможности и параметры выбранного помещения.

 Для начала необходимо определить основные требования: желаемую площадь, ориентировочную стоимость, размер арендной платы, район. 

Выбирая идеальный офис, обратите внимание на следующие моменты:

  • площадь помещения
  • категория и техничское состояние здания
  • транспортная доступность офиса
  • расположение центрального входа 
  • соседи по офису 
  • состояние инженерных систем
  • внутренняя и наружная отделка
  • местоположение  

Площадь помещения

Руководствуйтесь правилом: лучше больше, чем меньше. Комфортно должно быть всем — и сотрудникам, и посетителям. Примите во внимание возможность проводить обучение на базе офиса (смогут ли одновременно в офисе с комфортом разместиться более 10 человек).

Важно! Может показаться удачным вариант открытия офиса на базе Торгово-офисного центра (ТОЦ). Однако это ожидание обманчиво. При рассмотрении возможности аренды площади в ТОЦ нужно учесть, что одним из минусов является невозможность проводить обучение в данном помещении.

Категория здания, в котором будет располагаться офис

От этого зависит наличие комфортных условий для клиентов и удобной инфраструктуры, а также имидж всей Компании.

Категория А – офисы, расположенные в центральной части города, в новых престижных зданиях и офисных центрах с системой кондиционирования, охраной, собственной вместительной парковкой, местами общественного питания, системой контроля доступа и т.д.;

Категория В – офисы в реконструированных современных зданиях и бизнес-центрах категории А, эксплуатируемых более 5 лет;

Категория С – офисы в зданиях, которые изначально не предназначались для офисной деятельности (административные здания предприятий, НИИ), перепрофилированные под офисы и имеющие основные коммуникации и ограниченную инфраструктуру; 

Категория D – офисные помещения в старых советских административных зданиях, требующих капитального ремонта и реконструкции;

Категория Е – офисы, оборудованные на первых и цокольных этажах жилых домов. 

Компания не ограничивает в выборе офиса конкретной категории. В связи со спецификой бизнеса МейТан офис с отдельным входом категории Е окажется удобнее и зачастую выигрышнее, чем офис категории А.

Транспортная доступность офиса

Важно, чтобы офис располагался недалеко от остановок общественного транспорта и основных транспортных магистралей города. 

Расположение центрального входа и близлежащая территория

Вход в офис должен располагаться со стороны оживленной улицы или проезжей часть. Если это невозможно и вход находится во дворе, должна быть предусмотрена заметная навигация (вывески, баннеры, штендеры), которая будет указывать направление движения к офису. Территория вокруг офиса — чистая, ухоженная, с комфортным подходом к дверям офиса.  

Удобные подъездные пути и парковка

Очень важный критерий для удобства ваших клиентов и партнеров. Размер гостевой парковки должен соответствовать потоку посетителей офиса. Если парковка напрямую прилегает к вашему офису, она может быть обозначена специальным знаком «Парковка для клиентов и партнеров Компании МейТан». Это будет являться и дополнительной навигацией, и рекламой вашего офиса.

Важно! Чаще всего проблемы с парковочными местами возникают около ТОЦ. Клиенты, приехавшие к вам офис, не имея возможности припарковаться, уезжают.

Техническое состояние здания

Осматривая помещение будущего офиса, обратите внимание на несущие строительные конструкции здания — стены, колонны, перекрытия. Трещины в несущих конструкциях могут свидетельствовать о повреждении фундаментов здания.

Если помещение расположено в цокольной части здания, необходимо убедиться в том, что оно не подтопляется грунтовыми водами (свидетельством подтоплений служит наличие разводов и грибка на стенах). Осадочные трещины или намокание стен невозможно устранить при помощи косметического ремонта. После завершения отделки данные дефекты обязательно проявятся снова. 

Внутреннее пространство

Оцените существующее положение дел: высота потолков, форма помещения, расположение несущих стен и колонн. Второй этап – это оценка возможностей перепланировки под нужды Компании. Не оставляйте без внимания и общее свободное пространство в здании. Оно должно быть комфортным для посетителей (если речь идет об офисном центре).

Соседи по офису

Обратите внимание на то, какие компании занимают соседние офисные помещения. Не допускайте соседства с конкурентами. Но и задумайтесь о взаимовыгодном соседстве с подходящими компаниями (кросс–маркетинг), ассортимент которых не пересекается с вашим.

Рекомендуем! Полезно узнать, какие компании располагались в помещении до вас и как часто менялись арендаторы/собственники. Это подскажет вам, во-первых, как идут дела у местных арендаторов. А, во-вторых, какого социального статуса люди могут зайти к вам в офис в поиске прежних владельцев. Таких случайных гостей можно конвертировать в постоянных клиентов. 

Состояние инженерных систем

Офис — это практически жилое помещение. Сотрудники и клиенты проводят здесь очень много времени, поэтому все системы жизнеобеспечения должны быть исправны. Проверьте системы водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования, электросеть, доступ в Интернет.

Как правило, стоимость помещений, в которых необходима полная замена, мелкий или крупный ремонт инженерных сетей, гораздо ниже помещений, полностью готовых к работе. При необходимости можно провести ремонт всех систем самостоятельно, при этом можно будет учесть новые требования. Это один из оптимальных вариантов в случае покупки офисного помещения. 

Важно! В офисном помещении в ТОЦ может не быть подведенного водоснабжения и системы канализации. Такое помещение неудобно для проведения мастер-классов по косметологии.

Внутренняя и наружная отделка

Поскольку нам нужно помещение с отделкой по корпоративному дизайн-проекту, отражающему фирменный стиль МейТан, учитывающее требования функциональности (площадь для организации мероприятий и обучений), рекомендуем искать помещение без ремонта и провести ремонтные и отделочные работы самостоятельно с учетом всех корпоративных требований. Пытаясь найти помещение с подходящей вам отделкой, вы можете потерять много времени и в итоге прийти к решению сделать отделку самостоятельно.

Важно! Чаще всего отделка офисных помещений выполняется в нейтральном стиле — светлые стены и пол, без дополнительных элементов декора. Это позволяет новым владельцам легко привести помещение в соответствие с корпоративными стандартами.

Если интерьер отражает чужой фирменный стиль, то вы должны провести в помещении косметический ремонт, чтобы офис строго соответствовал корпоративным стандартам МейТан.

В противном случае вы поставите под угрозу официальный статус вашего Представительства.

Итак, вы учли все обозначенные моменты. Вы нашли помещение, которое в скором времени станет офисом вашей мечты. Но не торопитесь сразу вносить предоплату и заключать договор аренды или покупки!

Ваш второй шаг — написать заявление в Компанию МейТан и согласовать открытие офиса по выбранному адресу.

Ответственный подход к выбору подходящего помещения под офис — залог успешности вашего бизнеса

С апреля по декабрь 2016 года по коммерческому предложению Компании открыто 31 Официальное Представительство МейТан.

В апреле 2016 г. Компания МейТан анонсировала запуск коммерческого предложения по открытию новых Официальных Представительств в регионах. Условия и выгода от предлагаемого проекта не заставили ждать результатов. Только за один календарный месяц по России открыто 10 офисов МейТан.

Приглашаем в прибыльный бизнес и предлагаем Вам открыть официальное представительство в вашем регионе. Представительство МейТан — это бесплатная франшиза, готовый бизнес под ключ!

Источник: https://MeiTan.ru/blog/kak-vyibrat-idealnoe-pomeschenie-pod-vash-ofis/

Как правильно выбрать офис

Как правильно выбрать офис для вашего бизнеса

Для того, чтобы подбрать идеальную офисную площадь под свой бизнес, необходимо четко задать параметры поиска. Результат выбора напрямую зависит от финансовых факторов, геолокации, а также от совокупности дополнительных характеристик, которыми определяется идеальное офисное пространство для вашего бизнеса.

Поиск и выбор офиса

Как правильно выбрать офис для вашего бизнеса

БиблиотекаСтатьиКоммерческая недвижимостьПоиск и выбор офиса

Выбор офиса – одна из первостепенных задач для любого бизнесмена. Зачастую владельцами бизнеса закладываются такие характеристики как транспортная доступность, представительность (класс бизнес-центра), ценовой уровень. Но так ли просто выбрать подходящий вариант и что еще необходимо учитывать при выборе коммерческого помещения под офис – посвящена эта статья.

Определиться с целью

Хотя большинство экспертов говорят об оживлении спроса на офисном рынке и снижении доли пустующих площадей, он все еще остается рынком арендатора, где вполне можно подобрать подходящий вариант на выгодных условиях.

«Все зависит от того, для чего предназначено помещение: под клиентский офис, для представительских функций, под back-офис или для организации нового направления бизнеса», – предупреждает Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer.

Исходя из этого арендатор определяет приоритетные характеристики в стандартном наборе параметров.

Например, для представительского офиса чаще всего рассматривают здания класса А и B+ – высококачественные объекты с презентабельной входной группой, жесткой пропускной системой, подземным паркингом и высококлассным техническим оснащением. Местоположение может быть каким угодно: кому-то принципиален центр, а кто-то с удовольствием снимет просторный представительский офис на окраине города или в отдельной бизнес-зоне.

Все зависит от того, для чего предназначено помещение: под клиентский офис, для представительских функций, под back-офис или для организации нового направления бизнеса.

Для клиентского офиса необходимо расположение в центре города или рядом со станцией метро. Желательно обеспечить легкий доступ в здание и гибкую пропускную систему. Следует предусмотреть гостевую парковку или возможность оставить машину неподалеку. Удобно, когда в вестибюле имеются зоны ожидания, а за отдельную плату в комплексе предоставляются дополнительные переговорные.

Под back-офис подходят бизнес-центры класса B, расположенные за пределами центра города. Основной акцент здесь делается на удобную гибкую планировку, позволяющую оптимально разместить сотрудников, а также демократичные ставки. При организации нового направления учитывается специфика деятельности.

Например, если предполагается устроить шоу-рум, в здании должен быть свободный вход для посетителей или отдельный вход с улицы, возможно, понадобятся подсобные или складские помещения, большая открытая зона непосредственно в офисе.

Под размещение мощных серверов лучше всего подойдет бывшее производство, электросети которого выдержат повышенные нагрузки.

После определения цели и основных параметров необходимо просчитать площади – для размещения сотрудников и дополнительного функционала (кухня, переговорные и т.п.). Это можно сделать самостоятельно либо привлечь посредников.

Любая профессиональная брокерская компания, осуществляющая подбор офисных помещений, поможет арендатору сделать примерный план рассадки людей.

При этом нужно учитывать, что в зданиях класса А и B применяется коридорный коэффициент, то есть к полезной площади добавляется определенный процент (в среднем 10-15%) за использование общих зон. Этот момент следует прояснить заранее.

Михаил Иоаннесянц, заместитель директора департамента офисной недвижимости Knight Frank, при определении размера офиса рекомендует прикинуть, сколько времени предстоит пользоваться помещением, и принять во внимание потенциальный рост численности персонала.

1. Местоположение офиса (бизнес-центра)

Наиболее значимый момент для всех офисных центров – расположение. В первую очередь ценятся транспортная и пешеходная доступность, удобство подъезда и близость метро.

Предпочтения по району и удаленности от центра индивидуальны и зависят от специфики бизнеса.

«Независимо от того, расположен ли офис в центре или на окраине города, подъездные пути как на личном автотранспорте, так и на общественном должны быть удобными, а само здание – заметным и легко узнаваемым.

Особенно важно продумать, как будут сотрудники добираться до офиса, удаленного от метро, – рассказывает Надежда Башбынар, исполнительный директор компании Storm Properties. – Если проезд на общественном транспорте будет затруднителен или никак не организован, можно готовиться к серьезной ротации кадров, особенно младшего и среднего персонала».

2. Наличие авто-парковки

По данным GVA Sawyer, место на подземной стоянке ежемесячно стоит $150-300 в зависимости от местоположения (самые дорогие – в пределах Бульварного кольца). В центре обычно приходится ограничиваться местами для автомобилей руководства и гостей. Зато в бизнес-центрах на окраинах города и за МКАД парковки гораздо просторнее.

«Практика показывает, что большинство сотрудников не будут оставлять машины возле метро или на удаленных от офиса стоянках. Обычно вокруг комплексов с ограниченным числом мест возникает хаотичная парковка, чему пытаются препятствовать власти.

В результате собственник здания будет регулярно требовать от арендатора разобраться с сотрудниками и грозить санкциями», – поясняет Н. Башбынар.

По словам специалистов Colliers International, профессиональные девелоперы давно поняли, что наличие удобной стоянки нередко становится решающим аргументом в пользу того или иного проекта. Поэтому арендодатели стараются повысить парковочный коэффициент.

Например, компания «Хорус Кэпитал», собственник бизнес-центра «Фабрика Станиславского», при реконструкции отказалась от части сдаваемых площадей, чтобы на первом этаже одного из строений организовать наземный крытый паркинг (создать на данной территории подземную стоянку не представлялось возможным).

Позднее, хотя парковочный коэффициент соответствовал рыночным и классификационным требованиям (одно место на 100 кв.

м арендуемой площади), девелопер изыскал возможность использования подземной стоянки соседнего жилого комплекса.

Компания MR Group одна из первых в Москве стала решать вопрос за счет использования механического паркинга (например, в БЦ Victory Plaza). Для автомобилей разных габаритов предлагаются манежные места, VIP и сдвоенные.

3. Уровень операционных расходов на содержание офиса

Иногда собственники называют стартовую цену уже с учетом НДС и операционных расходов. В этом случае нужно выяснить размер всех заложенных в аренду трат, чтобы корректно сравнивать альтернативные варианты. Если в договоре операционные расходы прописаны отдельным пунктом и не фиксированы на весь срок, следует уточнить порядок ежегодной индексации этой суммы.

Н. Башбынар рекомендует обратить внимание на ситуацию, когда размер расходов четко не оговорен и предполагается их оплата согласно так называемым оpen-book – фактическим затратам.

По ее словам, на компанию, которая одной из первых открывает офис в новом крупном бизнес-парке, куда пока не заехали остальные арендаторы, ложится большая часть расходов по поддержанию инфраструктуры (уборка территории, проезд сотрудников от ближайших станций метро).

В первые месяцы размер трат может оказаться существенно выше предполагаемого, и арендатор должен быть к этому готов.

4. Коммунальные платежи и телекоммуникационные расходы

Плату за воду и тепло собственник обычно высчитывает пропорционально занимаемой площади, электричество оплачивается по счетчику. Значимые параметры – телефония, Интернет, количество провайдеров, качество и стоимость предоставляемых ими услуг.

«При наличии оптоволоконной связи, важно выяснить, сколько операторов предоставляют связь. Если работает только один, необходимо заранее узнать тарифы, чтобы в дальнейшем это не стало неожиданностью.

Расценки могут оказаться выше рыночных», – предупреждает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. Этот момент чрезвычайно важен для телекоммуникационных и IT-компаний.

5. Инженерия

Сюда относятся системы электроснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, безопасности и пожарной безопасности.

Обязательно нужно выяснить, предусмотрены ли в здании системы центрального кондиционирования или в каждом офисе стоят автономные кондиционеры. В последнем случае придется предусмотреть дополнительные затраты на электроэнергию.

Технические параметры здания являются определяющим фактором для высокотехнологичных компаний и банков.

6. Инфраструктура

В первую очередь имеет значение количество точек питания на территории центра (столовая, кафе, рестораны), их качество. Удобно когда в непосредственной близости от здания есть и другие объекты (банкомат, газетный киоск, аптека, химчистка, магазины и т.п.). Данный фактор определяет уровень комфорта работы в офисе для сотрудников компаний-арендаторов.

7. Планировка офиса

Ее эффективность определяется конфигурацией плана этажа, глубиной этажа и освещенностью помещений. Этот момент имеет значение для правильной организации рабочих мест и, соответственно, создания комфортных условий для людей.

При оценке плана нужно помнить, что арендная плата рассчитывается с учетом коридорного коэффициента (в среднем 10-15%). То есть если полезная (по физическим замерам) площадь составляет 100 кв. м, то арендуемая составит 115 кв. м (при коэффициенте 15%).

И плата будет начисляться именно за эту площадь.

8. Управляющая компания

От нее зависит бесперебойность функционирования инженерных систем здания, пакет предоставляемых бизнес-центром услуг и качество работы операторов, что в конечном счете определяет уровень комфорта и безопасности пребывания в офисе.

9. Внутренняя отделка офиса

Для многих клиентов этот момент не принципиален. Крупные компании, желающие выдержать корпоративный стиль, а также строительные организации предпочитают делать ремонт самостоятельно.

Готовые офисы востребованы небольшими фирмами. По словам Е. Шевчук, если сдается «голое» помещение или требуется косметический ремонт, собственник может предоставить нанимателю компенсацию (обычно $100-150 за кв.

м) или арендные каникулы на время проведения отделки.

10. Наличие дополнительных функциональных помещений

Данный фактор не имеет принципиального значения для большинства арендаторов, однако при прочих равных наличие добавочных помещений (конференц-зал, склады) играет важную роль.

Источник: http://bport.info/library/articles/%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D0%B5%D1%80%D1%87%D0%B5%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%8F_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/%D0%BF%D0%BE%D0%B8%D1%81%D0%BA_%D0%B8_%D0%B2%D1%8B%D0%B1%D0%BE%D1%80_%D0%BE%D1%84%D0%B8%D1%81%D0%B0_%D0%B4%D0%BB%D1%8F_%D0%B1%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B5%D1%81%D0%B0/

Как выбрать офис правильно. Советы по выбору офисного помещения

Как правильно выбрать офис для вашего бизнеса

04.04.2017

Выбор офисного помещения – важный вопрос в развитии бизнеса, поэтому не стоит хвататься за первое попавшееся предложение. В этой статье мы расскажем, как правильно выбрать офис для молодого предприятия, чтобы извлечь из этого наибольшую выгоду.

Подготовительные работы

Прежде, чем искать подходящего арендодателя, подумайте – действительно ли вам нужен офис? Такое решение не всегда имеет смысл.

Иногда молодым предпринимателям выгоднее лично приезжать к клиентам, а звонки и письма принимать дома или сидя в коворкинг-центре.

Аренда полноценного офиса требует постоянных финансовых вливаний, поэтому если у вас нет постоянного стабильного дохода, лучше искать альтернативные варианты.

Если же вы твердо решили, что без офисного помещения никак не обойтись, вам обязательно нужно заранее просчитать следующие параметры:

  • Количество сотрудников, которые будут работать в вашем офисе. Этот параметр позволит вам определить примерную площадь будущего помещения – на одного человека должно приходиться примерно 6 м².
  • Потребуется ли вам собственный кабинет или комната для переговоров. Так вы определите, сколько комнат должно быть в вашем офисном помещении.
  • Статус офиса. Для некоторых компаний очень важно производить на своих клиентов благоприятное впечатление и поддерживать свой имидж. В этом случае вам придется искать более дорогие варианты помещений в офисных зданиях и отмести недорогие варианты в жилых домах или подвалах.

Как только вы продумаете все эти нюансы, можно приступать к поискам необходимой недвижимости. Далее мы расскажем, по каким критериям стоит выбирать офисное помещение для начинающей компании.

На что обратить внимание при выборе офиса?

Итак, в этой части статьи мы расскажем о том, какой выбрать офис. Существует ряд требований, на которые нужно обратить внимание во время поисков. Это:

  • Удобство расположения – от этого зависит не только ваш статус, но и то, как быстро вы подберете хороший персонал для своего бизнеса. Вряд ли вашим сотрудникам захочется каждый день терять много времени на дорогу до работы и домой.
  • Пробки и парковки – важный момент, на который также нужно обратить внимание. Чтобы оценить ситуацию в полной мере, езжайте осматривать объект в “час пик” – так вы оцените реальную ситуацию на дорогах и на парковке рядом с офисом.
  • Состояние офиса – убедитесь, что в помещении работают розетки, нет проблем с освещением, можно открыть окна. Если вы снимаете офис на самом верхнем этаже, убедитесь, что крыша не будет протекать на ваш потолок.
  • Конкуренция – не стоит снимать офисы в зданиях, где могут работать компании, конкурирующие с вами на рынке. Вряд ли вам захочется, чтобы они переманивали ваших клиентов или сотрудников. А вот компании со смежной с вами областью придутся кстати – вы можете обзавестись надежным партнером по бизнесу, который будет направлять к вам клиентов.
  • Уровень охраны – позаботьтесь о том, чтобы ваше офисное помещение было круглосуточно в безопасности.
  • Режим работы офисного здания – важный вопрос, особенно если вам нужен круглосуточный доступ в ваш офис.
  • Недорогое кафе или столовая поблизости – немаловажный фактор, на который также требуется обратить внимание. Вашему персоналу будет нужно где-то кушать, плюс ко всему в кафе можно проводить важные встречи.
  • Дополнительные расходы – некоторые офисные центры включают уборку и оплату коммунальных услуг в стоимость аренды. Но обычно их оплата происходит отдельно.
  • Офисная мебель – в некоторых случаях помещения сдаются с мебелью. Это удачный вариант, если вы не уверены, что ваше дело пойдет хорошо – в случае чего вам не придется куда-то девать купленную мебель.
  • Возможности для расширения – позаботьтесь заранее о том, чтобы вы могли в случае успеха переехать в офис больших размеров в том же здании.

Как видите, аренда офиса требует учитывать множество важных факторов. Далее мы поговорим о возможных рисках, с которыми иногда сталкиваются арендаторы.

10 простых советов о том, как выбрать офис и не пожалеть:

    1. Проверяйте наличие НДС в ценнике. Некоторые арендодатели указывают стоимость без НДС, чтобы цена выглядела более привлекательно.
    2. Узнайте, сколько стоит парковка рядом с офисом и требуется ли доплата за резерв постоянного места. Иногда это может “вылетать” в круглую сумму.

    3. Уточните, какие интернет-провайдеры есть в выбранном вами здании и во сколько вам обойдутся их услуги.
    4. В первый же день аренды снимите все показания счетчиков и зафиксируйте их в документах.
    5. Убедитесь, что у арендодателя есть право сдавать помещение и тщательно проверьте все его документы.

    6. Пропишите в договоре все возможные расходы – пеню за несвоевременную оплату, процент и частоту повышения арендной ставки и т.д.
    7. Убедитесь, что владелец офиса не против субаренды, если вы снимаете офис как субарендатор.
    8. Снимая квартиру, убедитесь, что она переведена в статус коммерческой недвижимости.

      Помните, что аренда в качестве офиса жилой недвижимости запрещена законом.

    9. Оговорите право первоочередной аренды по истечении срока договора.
    10. Внимательно изучите договор аренды, а еще лучше – проконсультируйтесь с юристом до того, как станете его подписывать.

Итак, теперь вы знаете, как выбрать офис и не стать при этом жертвой недобросовестного арендодателя. Напоследок, рекомендуем пообщаться с другими владельцами офисов в этом здании и расспросить у них о возможных “подводных камнях” аренды. Так вы получите более подробную картину о грядущей сделке.

Источник: https://dominfo.by/article/stati/kak-vybrat-ofis

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.