+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

10разрешение органов опеки и попечительства на продажу объекта недвижимости

Содержание

Разрешение на продажу квартиры от органов опеки: образец

10разрешение органов опеки и попечительства на продажу объекта недвижимости

Договор купли-продажи обычно не несет особых затруднений, но иногда процесс все же осложняется. Реализовать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, не так просто. Если среди продавцов присутствует ребенок, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки. Несоблюдение требований закона приведет к судебному разбирательству и отмене сделки.

О чем говорит закон

Основная идея действующего законодательства состоит в полной защите интересов ребенка. Дети по возрасту еще не полностью осознают свои права, не могут вовремя обнаружить, что кто-то их нарушает или игнорирует. Одну из самых больших опасностей для несовершеннолетнего представляет продажа собственности без учета его интересов.

При продаже необходимо предоставить несовершеннолетнему взамен жилплощадь, равную или превышающую по размеру (квадратуре, величине доли) предыдущую. Обязанность озаботиться приобретением равноценного жилья вменяется законным представителям ребенка – его родителям или опекунам (попечителям). За правильным исполнением этой обязанности следят органы попечительства.

Важно. Правила, изложенные ниже, необходимы для случаев, когда ребенок является хозяином жилья – единоличным или долевым собственником. Если же ребенок просто прописан, но не имеет прав собственности, то разрешение органов опеки на продажу квартиры не требуется.

Разрешение органов опеки и попечительства является доказательством того, что родитель (опекун) надлежащим образом исполнил свою обязанность и учел интересы ребенка при проведении сделки.

Если же взрослый решит проигнорировать закон, продать жилье без разрешения, могут наступить следующие последствия:

  1. Сделка не пройдет государственную регистрацию у сотрудников Росреестра, если регистратор установит, что пакет документов не содержит необходимых разрешений.
  2. Если сделка пройдет регистрацию, то государство или ребенок, достигнув совершеннолетия, смогут обратиться к компетентному судье и аннулировать договор купли-продажи.

Независимо от оснований, покупатель и продавец недвижимости несет массу негативных последствий, которые неизбежно приведут к убыткам и судебным тяжбам.

Как выглядит образец разрешения о продаже

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним составляется на отдельном бланке территориального органа и подписывается уполномоченным должностным лицом. Разрешение обязательно имеет порядковый номер и дату, которая определяет момент начала действия разрешения.

Текст согласия содержит:

  • наименование органа;
  • ФИО несовершеннолетнего, ФИО законного представителя (опекуна);
  • факт дачи разрешения;
  • условия продажи;
  • действия, которые заявителю надлежит предпринять после продажи;
  • служебная информация для соответствующих департаментов.

Пример разрешения можно посмотреть ниже.

Обратите внимание. Срок действия разрешения от опеки на продажу квартиры составляет один месяц с даты выдачи.

Список необходимых документов

Необходимо заранее подготовить перечень доказательств, благодаря которым чиновники смогут оценить, законна ли сделка. Примерный список документов для опеки при продаже квартиры в 2019 году следующий:

  1. Заявление о продаже квартиры. Образец заявления в опеку на продажу квартиры можно скачать здесь.
  2. Удостоверения личности родителей (опекунов).
  3. Если ребенок уже достиг 14 лет, от него потребуется паспорт, согласие о продаже.
  4. Свидетельства о рождении детей.
  5. Свидетельства о регистрации или расторжении брака.
  6. Документы о продаваемой квартире.
  7. Документы о покупаемой квартире.

О жилплощади, которая продается, в органы опеки нужно представить:

  • документ о праве собственности (подойдет выписка из ЕГРН, свидетельство);
  • технические документы на жилье (паспорта, планы, справки);
  • документ-основание приобретения;
  • справка о кадастровой или инвентаризационной стоимости;
  • справки об отсутствии долга по ЖКУ и налогу на имущество.

По поводу жилья, которое планируется купить, для органов опеки предоставляют следующие бумаги:

  • предварительный ДКП;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Указанный перечень документов является типовым, орган опеки может потребовать представить дополнительно иные справки. Документы предоставляются в копиях и подлинниках, последние возвращаются заявителю.

Как получить разрешение: пошаговая инструкция

Закон предусматривает особый порядок получения. Как получить разрешение на продажу квартиры?

Опекуну или родителю следует выполнить ряд действий:

  1. Собрать документы, перечисленные выше, за исключением заявления.
  2. Выяснить, когда можно подойти к инспектору для подачи документов, записаться заранее.
  3. Заполнить заявление в присутствии инспектора, подписать, приложить документы.
  4. Передать сформированный пакет бумаг сотрудникам опеки.
  5. Подождать решения чиновников, по итогам – забрать разрешение либо отказ.
  6. После получения разрешения можно проводить сделку купли-продажи.

К инспектору необходимо прийти обоим родителям лично с ребенком (если он старше 14 лет), иначе заявление не примут. Если явка одного из родителей объективно невозможна (он осужден к заключению, недееспособен, пропал без вести или находится за границей), понадобятся  соответствующие документы.

Обратите внимание. Иногда специалисты органов опеки идут навстречу родителям, в ходе предварительной консультации обрисовывают перспективы заявления – выдадут разрешение или нет.

Какие установлены сроки

Срок получения разрешения начинает исчисляться со дня передачи заявления с документами. Правовой анализ ситуации на практике составляет до 14 рабочих дней, однако иногда придется подождать один месяц.

Рассматривая заявление по существу, специалист органа опеки вправе совершать следующие действия:

  • вызывать родителей на собеседование;
  • просить представить дополнительные доказательства;
  • выехать на осмотр недвижимости – продаваемой или покупаемой;
  • совершать иные действия для исполнения обязанностей.

После получения согласования чиновников у продавцов есть один месяц для распоряжения продаваемым жильем для купли-продажи квартиры, затем бумага утратит силу.

Особенности получения согласия при переезде в другой город

Закон не содержит ограничений на переезд семьи из одного города в другой. Можно продать квартиру в одном городе, затем купить в другом, предоставив опеке по предыдущему месту жительства аналогичный комплект документов, что и при переезде в переделах одного населенного пункта.

Если населенные пункты значительно удалены друг от друга, то совершить сделки продажи старой и покупки новой квартиры одновременно не получится. Тогда родители открывают ребенку временный банковский счет, на который переводят вырученные от продажи квартиры средства. Реквизиты счета, выписку о перечислении денег нужно будет представить сотрудникам опеки.

Отзывы и типичные проблемы

Практика выдачи разрешений разнится от региона к региону. Где-то согласия выдаются без особых проблем, а где-то чиновники рассматривают заявления несколько месяцев. Все зависит от конкретной индивидуальной ситуации.

Ниже представлены типичные проблемы, при которых гражданам отказывают:

  • приобретается жилье, которого не существует – квартира на стадии котлована;
  • новая квартира по площади меньше старой;
  • после переезда с детьми несовершеннолетний ребенок станет хозяином меньшей доли, чем прежде;
  • квартира приобретается в рассрочку, есть вероятность судебных разбирательств;
  • новое жилье по техническим характеристикам уступает старому;
  • новый район лишен достаточной инфраструктуры.

Общий подход попечительских и опекунских органов одинаковый – если из документов видно, что новая квартира по какому-то признаку хуже старой, гражданин получит отказ.

Чтобы обезопаситься, рекомендуется заранее – еще до выставления квартиры на продажу – прийти к специалисту опеки, получить предварительное заключение. Консультант расскажет, при каких условиях можно будет продать жилье.

Отказ опеки: что делать

Отказ органа опеки в согласовании продажи квартиры несовершеннолетнего не является окончательным. Любое решение можно обжаловать по правилам административного судопроизводства. Закон гласит, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения является недопустимым.

Если родители уверены, что переезд никак не ущемит права ребенка, то обязательно нужно обратиться с административным исковым заявлением к районному суду по своему месту жительства. Далее судья будет устанавливать, насколько правомерно чиновники отказали при рассмотрении дела.

К заявлению следует приложить копию отказа, а также все документы, которые были переданы сотрудникам опеки для выдачи согласия. По времени судебное разбирательство может занять от полугода.

Длительные судебные разбирательства пугают основную массу заявителей по подобным делам. Ведь тогда страдает не только заявитель, но и покупатель его недвижимости. Иногда проще согласиться с опекой и подыскать другой объект покупки.

Заключение

Получить разрешение органов опеки на продажу квартиры несложно. Достаточно собрать полный пакет документов, прийти к инспектору и подать соответствующее заявление. В случае положительного решения квартиру можно продавать, если же в согласии отказали – придется обжаловать отказ через судебные органы.

Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы и приглашаем на бесплатную консультацию с юристом по недвижимости и ипотеке. Запись на нашем сайте через онлайн-консультанта.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-razreshenie-organov-opeki.html

Разрешение опеки на продажу квартиры: порядок оформления сделки, перечень документов

10разрешение органов опеки и попечительства на продажу объекта недвижимости

Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья

Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

Требования при продаже квартиры

Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:

  1. Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
  2. Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
  3. Имеются все необходимые документы.
  4. Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.

Требования для новой квартиры

Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.

Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества.

Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

Если квартира куплена с материнским капиталом

В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

Если ребенок прописан

Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).

Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.

Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному

С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:

  • если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
  • при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).

Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.

Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:

постановления на отчуждение имущества;согласия на приобретение новой жилплощади.

Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

Порядок оформления сделки

Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

  • паспортного стола;
  • органа опеки.

В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

  • с обоснованием причины продажи;
  • указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя.

Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства.

Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

Перечень документов

Список документации для органов опеки включает:

  1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
  2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
  4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
  5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

Сроки рассмотрения

Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

  1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).

Источник: https://opekarf.ru/opeka-i-popechitelstvo/obshhie-ponyatiya/sdelki-s-nedvizhimostyu-podopechnogo

Что нужно для получения разрешения от органов опеки на продажу квартиры

10разрешение органов опеки и попечительства на продажу объекта недвижимости

В российском законодательстве уделяется отдельное внимание защите прав ребенка. Если родители или опекун несовершеннолетнего ребенка решили продать его квартиру, сделать это не так просто. Им обязательно нужно получить для этого разрешение от органов опеки. Далее в статье будут рассмотрены нюансы получения такой бумаги, процедура и документы, которые необходимо подготовить для этого.

Каким законом регулируется продажа квартиры несовершеннолетних

Чтобы получить документ с разрешением на продажу квартиры от органов опеки, необходимо изучить такие законы:

  • Глава 11 Семейного кодекса Российской Федерации (Федеральный Закон №2323);
  • Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. (Федеральный закон №188);
  • Часть 1 глава 14 Гражданского кодекса Российской Федерации;
  • Федеральный закон № 48 «Об опеке и попечительстве».

Получение разрешения от органов опеки на продажу квартиры

Если у ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, есть права собственности на квартиру, органы опеки должны выдать разрешение на ее продажу. Для родителей или опекуна такого ребенка есть перечень документов, которые необходимо подать вместе с заявление в органы опеки. В нем будет прописано намерение о продаже жилья, на которое у несовершеннолетнего есть права собственности.

Сразу стоит учесть, что подобное разрешение будет действовать исключительно в течение определенного периода. Если в документе не указан более короткий срок, то обычно он должен составлять месяц.

Чтобы получить разрешение у органов опеки на продажу квартиры, необходимо чтобы новое жилье не было хуже предыдущего. Его состояние будет определяться относительно перечня некоторых характеристик.

Требования при реализации жилья

Чтобы получить разрешение на продажу квартиры у органов опеки, необходимо выполнить определенные условия:

  • заявитель должен подготовить весь пакет документов для получения разрешения у органов опеки;
  • в сделке о купли-продажи государственным сотрудником не было выявлено нарушений;
  • взамен продаваемой недвижимости заявитель, или же имеет, или параллельно покупает жилье, которое равноценно старому;
  • заявителем может быть родитель, попечитель или опекун;
  • заявитель обязан действовать в интересах несовершеннолетнего.

Перед продажей жилья проводиться оценка рыночной стоимости старого и нового жилья.

Есть ли возможность продать жилье недееспособного подопечного

Если опекун хочет продать жилье недееспособного подопечного, он может сделать это в таких ситуациях:

  • если производиться обмен жилья на другое и это выгодно подопечному или в исключительных ситуациях;
  • в случае, когда на объекте недвижимости нет взысканий, связанных с необходимостью обеспечивать долги недееспособного гражданина.

Примером исключительной ситуации может стать срочная потребность в дорогом лечении.

Как опекуну продать квартиру несовершеннолетнего?

В законодательстве Российской Федерации указано, что опекуны не имеют права распоряжаться собственностью несовершеннолетнего ребенка, менять ее, дарить, закладывать или же продавать. У опекуна есть право действовать в интересах ребенка и выступать за него.

Например, он может подписывать различные бумаги. Чтобы у опекуна была возможность продать жилье, ему необходимо подать заявление и пакет документов для разрешения от органов опеки на проведение подобной операции.

Данное условие прописано в статье 21 Федерального закона №48 от 2008 года.

Как продать недвижимость, когда в ней прописан ребенок?

Опекуну, родителю или попечителю в любом случае необходимо получить документ с разрешением от органов опеки на продажу объекта недвижимости.

На это условие не влияет наличие или отсутствие прописки у несовершеннолетнего ребенка. Он все равно будет считаться участником сделки, если у него есть права собственности на объект недвижимости.

Если таковых нет, то получать разрешение от органов опеки не нужно.

Что делать с жильем, которое куплено с материнским капиталом?

Если квартира была приобретена с материнским капиталом, родители обязаны выделить долю ребенка в новом жилье. Эта доля не может быть меньше жилой площади, которая ранее была у ребенка. Если такое условие будет нарушено, сотрудники судебных органов имеют право признать сделку о купли-продажи недействительной.

Процедура продажи квартиры несовершеннолетнего

Чтобы продать квартиру несовершеннолетнего, необходимо совершить следующие действия:

  • обратиться в паспортный стол за справкой о прописанных гражданах в продаваемой квартире;
  • обратиться в органы опеки;
  • составить заявление, в котором будут указаны причины для продажи текущего жилья, а также указаны все пункты по соблюдению прав ребенка при свершении подобной сделки.

После того, как родитель, опекун или попечитель ребенка составит подобное заявление, его необходимо заверить у сотрудника соответственного государственного учреждения. Такое заявление можно подать через многофункциональный центр.

Важно учесть, что заявление обязаны составлять оба родителя ребенка. Его пример можно запросить в органах опеки.

Есть ситуации, в которых подобное заявление может составить только один родитель. К их числу относятся следующие случаи:

  • у мамы есть статус матери-одиночки;
  • второго родителя нет в живых;
  • второй родитель без вести пропавший;
  • у второго родителя нет родительских прав;
  • второй родитель не выплачивает алименты больше полугода;
  • второй родитель разыскивается в течение двух месяцев.

Когда родители живут отдельно, но при этом официально состоят в браке, заявление на продажу квартиры в органы опеки должен написать каждый из них.

Есть ли возможность выделить долю ребенка после продажи квартиры?

Для получения разрешения у органов опеки на продажу квартиры необходимо выполнить условие, при котором параллельно с этим будет происходить покупка нового жилья (если его еще нет).

Если у ребенка есть доля в продаваемой недвижимости, ему необходимо выделить часть и в новой квартире.

При реализации старого жилья без процедуры обмена родственник, попечитель, родитель или опекун имеет право выделить долю ребенка в своем доме.

Документы для органов опеки на продажу квартиры

Есть перечень документов для органов опеки при продаже квартиры, которые необходимо подать вместе с соответствующим заявлением. Причем тут потребуются два пакета бумаг: для продаваемой и покупаемой квартиры (если жилье еще не приобретено).

Для продаваемой квартиры в органы опеки необходимо подать следующие документы:

  • паспорта обеих или одного родителя (опекуна, попечителя) гражданина Российской Федерации;
  • паспорт и свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка;
  • заявление от несовершеннолетнего ребенка;
  • свидетельство о рождении малолетнего ребенка;
  • документ, который подтвердит наличие прав собственности на продаваемое жилье, где будет указан и ребенок;
  • технический паспорт на жилой объект недвижимости;
  • документ, где будут указаны все прописанные граждане в продаваемой квартире.

Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, он считается малолетним. Все действия вместо него обязаны свершать родители (или опекуны/попечители). Статус несовершеннолетнего ребенка принадлежит гражданину, возрастом от 14 до 18 дет. Он имеет право участвовать в сделках, но при этом ему необходимо получить разрешение от родителей. Это указано в статье 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К пакету документов в органы опеки на продажу квартиры необходимо добавить такие бумаги (они касаются квартиры, которую будут покупать):

  • технический паспорт на новое жилье;
  • выписку из ЕГРП;
  • документы, которые подтвердят наличие прав собственности на новое жилье;
  • копия поквартирной карточки;
  • предварительный договор купли-продажи.

Также в органах опеки могут попросить предъявить справку из БТИ, где будет указана стоимость нового жилья, выписку из домой книги и справку на продажу.

Все вышеперечисленные документы в органы опеки на продажу квартиры необходимо подавать в двух экземплярах: копию и оригинал.

В каких случаях нет необходимости подавать документы на продаваемую квартиру

Есть ситуации, когда ребенка отдают в детский дом на содержание государства. В таком случае, при продаже квартиры, сумму его доли обязаны положить на его счет.

Данные о счете ребенка необходимо предоставить в органы опеки. Сначала необходимо положить деньги на счет после продажи объекта недвижимости, а потом уже покупать новую квартиру. В таком случае, в пакет документов для органов опеки на продажу квартиры бумаги с данными о новом жилье докладывать не нужно.

Период рассмотрения документов

После подачи заявления и пакета документов в органы опеки на продажу квартиры, их будут рассматривать в течение месяца. Но, на практике разрешение можно получить и быстрее. Об этом можно отдельно попросить сотрудника органов опеки.

В итоге, чтобы продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, необходимо обязательно получить разрешение от соответствующих учреждений, которые защищают права ребенка. Это могут сделать родители ребенка, его опекун или попечитель.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/poluchenie-razreshenie-ot-organov-opeki-na-prodazhu-zhilya/

О разрешении органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире

10разрешение органов опеки и попечительства на продажу объекта недвижимости

Сделка с недвижимым имуществом требует оформления договора купли-продажи, а также регистрации процедуры и права собственности в органах Росреестра.

Продавец обязан подтвердить, что его собственность не находится под обременением, у него нет долгов по ЖКХ, а также он должен выписать всех прописанных в ней жильцов.

С последним вопросом часто возникают определённые трудности — если на жилплощади зарегистрирован ребёнок, выселить его можно будет только с разрешения органов опеки.

Нужно ли разрешение органов опеки на выписку ребёнка

Если ребёнок проживает в квартире, которая подлежит продаже, ведомственная организация, занимающаяся защитой прав детей, называемая органами опеки и попечительства, должна быть извещена об этом действии в следующих случаях:

  • Когда несовершеннолетний гражданин указан в документах о регистрации права на объект недвижимости в качестве единственного владельца или ему принадлежит доля в данной жилплощади, органы опеки должны убедиться в том, что ребёнку есть куда переезжать при условии сохранения за ним эквивалентного права собственности в новом жилье. Данное ведомство после проведения проверок должно предоставить родителям или опекунам ребёнка соответствующий документ, свидетельствующий о согласовании с ним этого вопроса.
  • Если малолетний подданный РФ не имеет каких-либо прав собственности в объекте жилой недвижимости, опека обязана лишь убедиться, что он будет поставлен на регистрационный учёт в другом месте, причём жилищные условия не должны быть для него ухудшены относительно предыдущих. То же относится к ситуации, когда происходит обмен неприватизированной квартиры.

Уведомить органы родители обязаны в любом случае, и, если с их стороны дальнейшего действия не происходит, продавцы квартиры могут быть привлечены к ответственности через судебную инстанцию по инициативе опеки.

Как получить разрешение от опеки

Органы опеки и попечительства

Во взаимоотношениях между гражданами в части купли-продажи недвижимости имеются несколько ситуаций, для которых предъявляются разные требования в отношении детей со стороны органов опеки, в частности:

  • Если родителям необходимо продать квартиру, в которой ребёнок является долевым собственником, то, согласно ФЗ № 48, он имеет право действовать лишь в интересах собственника, подписывая документы об отчуждении имущества с согласия опеки. Разрешение опеки выдаётся только в том случае, если родитель имеет опекунские права на ребёнка и действует сугубо в его интересах, а также при условии, что в тот же момент приобретается другая жилплощадь, в которой ребёнок получит долю, не меньшую, чем раньше.
  • Если приобретается новое жильё взамен старого, органы опеки должны провести независимую оценку данного объекта на предмет его стоимости, которая должна быть эквивалентной или более высокой, чем у отчуждаемого имущества. По завершении оценочных действий госструктура выдаёт соответствующее согласие.
  • Когда новая жилплощадь берётся в ипотеку, в том числе и с участием материнского капитала, ведомство должно убедиться в платёжеспособности семьи. Для опеки это гарантия того, что кредит будет полностью погашен, и банк не выселит семью с  жилплощади.

Все оценочные и согласовательные действия относительно отчуждения собственности ребёнка органы опеки проводят на основании заявления, написанного опекуном.

Инструкция по составлению заявления в органы опеки

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли

Документ с просьбой о разрешении опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, находящейся у него в собственности, должно иметь регламентированную ведомством форму, образец которой можно скачать здесь. На пустом шаблоне, в печатной или рукописной форме, указываются следующие данные:

  1. Наименование документа в опеку. Подробные сведения об отделе ведомства — шифр, адрес, контактные данные.
  2. Описание объекта недвижимости, подвергающегося отчуждению, — локация объекта, номер из кадастра, количество комнат, общая и полезная площадь.
  3. Личные данные на несовершеннолетнего собственника объекта, с указанием его доли в процентах.
  4. Сведения о приобретаемой квартире в том же объёме, что и о продаваемой.
  5. Указание, какая доля в новом жилье будет находиться в собственности ребёнка.
  6. Подтвердить оформление права собственности на ребёнка при покупке жилья.
  7. В конце документа ставится год, месяц и день его написания, после чего один из официальных опекунов ставит личную подпись.

Важно! После получения заявления сотрудники ведомства берут для себя 15 рабочих дней на анализ всех обстоятельств текущей ситуации и принятия решения. По прошествии указанного срока опека либо выдаёт опекунам согласие, либо отказывает в совершении данной процедуры.

Разрешение на отчуждение собственности

Как выполняется обязательство о выделении доли в квартире

Срок действия согласия супруга на продажу недвижимости

Если опекун заявляет в документе для ведомства о вычленении доли в приобретаемой квартире для ребенка не меньше, чем была у него в собственности ранее, он обязан выполнить данное обязательство, так как именно оно является основополагающим фактором при согласии опеки на продажу квартиры. Доля должна выделяться по следующим признакам:

  • В документе о собственности в соответствии с оценочной стоимостью нового жилья. Если ранее ребёнку принадлежали 25 % квартиры стоимостью 3 млн руб., а вся квартира стоила 12 млн руб., то, если цена новой жилплощади составляет 10 млн руб., ему должна будет принадлежать уже 30 % доля, так как эквивалент считается именно по абсолютному показателю цены, а не по процентному соотношению от всей недвижимости.
  • Ребёнку указанная доля должна быть выделена в натуре, то есть предоставлена отдельная комната со спальным местом, игровой зоной или письменным столом и т. д., либо, если такое разделение невыполнимо, в квартире выделяется зона, принадлежащая несовершеннолетнему сыну или дочери с тем же набором необходимых детских вещей.

Важно! Органы опеки оставляют за собой право на проведение инспекции в отношении исполнения родителями возложенных на себя обязательств, и, если выявляются нарушения, выписывается предписание об их устранении, игнорирование которого может привести к судебному иску.

Документы в органы опеки при покупке квартиры

Ребёнок — собственник доли в квартире

Органы опеки требуют вместе с заявлением копии большого объёма официальных бумаг. Чтобы ведомство вынесло положительное решение, заинтересованное лицо должно предоставить следующие бумаги в соответствии с приведённым списком:

  • Удостоверения личностей обоих родителей или опекунов ребёнка.
  • Документ, подтверждающий семейный статус родителей, — о заключении брачного союза либо об его расторжении.
  • Если дети не достигли 14-летнего возраста, предоставляются их сертификаты о появлении на свет.
  • Если указанный возраст уже наступил — паспорта граждан РФ на каждого ребёнка.
  • 14-летний гражданин считается условно дееспособным, поэтому он должен написать нотариально заверенное согласие о продаже квартиры своими родителями.
  • Договор купли-продажи объекта недвижимости.
  • Такой же договор (или его проект) о приобретении нового объекта, либо документы о собственности на него, если он уже был приобретён заранее.
  • Кадастр на отчуждаемое имущество.
  • Свидетельство о госрегистрации права, подтверждающее долевое участие ребёнка в данной квартире.
  • Выписка из домовой книги с указанием количества прописанных на отчуждаемой жилплощади лиц.
  • Результат проведения независимой оценки объекта с указанием его реальной рыночной стоимости.
  • Справка из коммунальных служб об отсутствии каких-либо долгов за эксплуатацию жилья.

Рассматривая предоставленные документы, органы опеки имеют право затребовать какие-либо дополнительные бумаги, играющие ключевую роль в принятии решения. Следует учесть, что подобные процедуры по смене жилья надо производить исключительно в летний период, во время школьных каникул, так как органы опеки могут отказать в согласовании сделки посреди учебного года школьника.

Действия родителей в случае отказа в выписке ребёнка с жилплощади

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего выдаётся далеко не всегда, так как родители могут нарушить требования законов России. Основное количество отказов приходит при наступлении ситуаций, описанных в перечне:

  • Опека выявила, что смена жилплощади происходит на худший вариант, что ущемляет имущественные права ребёнка.
  • В ходе заключения договора выясняется, что несовершеннолетний отпрыск получает в собственность долю меньшей стоимости, чем у него была раньше.
  • Локация нового объекта недвижимости не позволяет несовершеннолетнему ребёнку свободно передвигаться к социальным и прочим объектам. Такие ситуации нередко случаются, когда родители обменивают квартиру на дом за городом, где отсутствует метрополитен или общественный транспорт.

В подобных ситуациях родители обязаны выбрать иной объект недвижимости для возможности вычленения в нём доли и приписки сына/дочери, увеличить долю, принадлежащую ребёнку, либо письменно гарантировать, что для поездок в школу или поликлинику ему всегда будет обеспечен какой-либо транспорт. Если же таких возможностей нет, семье придётся некоторый период временить со сменой жилья.

Опека действует исключительно в интересах детей, и, если родители полностью соблюдают все требования, никак не ущемляя интересы своего сына или дочери, ведомство всегда сможет предоставить им искомую справку и поздравить с грядущим переездом.

Источник: https://shtrafsud.ru/dokumenty/razresenie-organov-opeki-na-prodazu-doli-nesoversennoletnego.html

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

10разрешение органов опеки и попечительства на продажу объекта недвижимости

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых — получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.

Заявление

Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:

  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

  1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
  2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

  • ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
  • семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
  • материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

  • заявление;
  • паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариальный запрос в письменной форме;
  • документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.